Thy-Mors savner boligregulering som værktøj

Thy og Mors plages af mange dårligt vedligeholdte udlejningsboliger. Trods det har politikerne endnu ikke valgt at indføre det værktæj, der hedder boligregulering. Det er ellers sådant, at omkring 90% af alle lejere bor i lejemål i kommuner med boligregulering.

Vores huslejenævnsmedlem i området, Kirsten Ørskov fra Hanstholm beretter:

Vi har en del sager, hvor man ønsker at huslejenævnet skal vurdere den lejedes værdi, med henblik på at få nedbragt huslejen.

Mange af de ejendomme vi er ude at vurdere er mange gange er ikke ordentlig vedligeholdt hverken udvendig eller indvendig, og det er de ikke blevet i flere år. Eller udlejere har selv været ved at foretage en vedligeholdelse. Men man kan tit se at udlejere ikke er "handyman" og derved kan det være noget være klamphuggeri. Desuden mener mange udlejere at der ikke er forskel på almindelig vedligeholdelse og forbedringer af en ejendom.

Ved at vi ikke har boligregulering i vores område, har vi ikke et redskab til beregne den reelle husleje ud fra hvilken omkostninger som udlejeren har i forbindelse med ejendommen. Derfor bliver vores vurdering et usikkert skøn over, hvad vi mener der er det lejedes værdi i de forskellige sager. Samtidig er det et problem, at man ikke kan finde andre udlejningsejendomme, som er sammenligelige, fordi udlejningsejendommene ligger i meget forskelligt og spredt i området.

Det ender op i et højere lejeniveau, trods problemer med standarden. Det manglende regelgrundlag har i flere sager også betydet, at boligretten har sat lejen op igen.

Afdelingsbestyrelsen på Porshøj fik nej til salgstanker

Den 19. april var der afdelingsmøde for lejerne på Porshøj i Herning. Et af punkterne på mødet var forslaget om at lade afdelingen med de 441 lejemål udsætte for et forsøg med at sælge lejlighederne til de enkelte beboere.

Vi har tidligere advaret mod forslaget, der herfra set var som at kaste benzin på bålet i forhold til at løse problemerne i afdelingen.

48 lejere i Sneibjerg opretter beboerrepræsentation

Der er igen en beboerrepræsentation på vej i Herning. Der blev nyligt afholdt beboermøde i ejendommen Sydgaden 1 -11 i Snejbjerg. 20 af lejemålene var repræsenteret, mens yderligere 15 var repræsenteret ved fuldmagt. Det var en flot opbakning.

Det er samtidigt besluttet, at den nye beboerrepræsentation tilsluttes Lejernes LO.

Sydgaden 1 - 11 er opført i 1968 i to etager. Havde der været boligregulering i Herning Kommune, ville huslejen have været på et betydligt lavere niveau, da ejendomme fra 60'erne generelt ikke har så store driftsudgifter som ejendomme opført væsentligt senere. Men det faktum tager det politiske flertal i Herning ikke hensyn til. For øvrigt på trods af, at partiet venstre på landsplan har optaget boligregulering som en del af partiets politik.

Partiet sætter det godt nok i sammenhæng med skattestoppet, men selv den sammenhæng gælder altså ikke i Herning. Ejerne beskyttes, lejerne plukkes.

De fleste lejligheder i ejendommen er på 74 m², mens et lidt mindre antal er på 51 m². der er således ikke tale om store lejligheder.

Ejendommen ejes af Egon Emil Nielsen, bygningerne den vurderet til en samlet værdi på 11 mill. kr., dertil kommer grundværdien på 3.101.600 kr.

Havedrøm blev til mareridt

To unge mennesker flyttede ind i en stuelejlighed Brårupgade 38 A i Skive i juli 2003. Huset ejes af firmaet City Ejendomme Skive ApS. Det er på sigt deres plan at få eget hus med have. Derfor så de muligheder i, at der var adgang til at benytte en fælles gård og have.

Men lejerne måtte til sidst skuffet flytte fra ejendommen. De havde undervejs ydet en stor indsats. De havde bygget en ny forgang til lejligheden, og de havde ryddet og istandsat udearealer og udhus. Ejeren undlod uanset mange samtaler at sørge for at helt nødvendige vedligeholdelsesarbejder blev udført.

Vi beså lejemålet kort før lejernes fraflytning i december 2005, og kunne her selv se, at lejerne havde været endog meget hjælpsomme i forhold til ejendommens ejer.

Men vi kunne også se, at lejemålet og særligt omgivelserne ikke var vedligeholdelsesmæssigt i orden, særligt graverende fandt vi f.eks. en åben kloak i trappenedgangen til kælderen.

Nu bor de to unge mennesker langt bedre på 1. sal i en bloklejlighed hos Socialt Boligbyggeri i Skive. Huslejen er lavere, kvaliteten er i orden – der mangles dog haven. Men den må vente til engang, når pengene er der til at de får købt det planlagte hus.

I mellemtiden har udlejer helt undladt at foretage sig noget i forhold til at afregne depositum overfor lejerne. Vi har derfor nu bedt huslejenævnet om at pålægge firmaet bl.a. at udbetale de 9.075 kr., der blev betalt i depositum.

Afdelingsbestyrelse i konfliktfyldt afdeling angriber lejerinteresser

Der er atter indkaldt til ekstraordinært afdelingsmøde i afdelingen på Porshøj i Herning med 441 lejere i et traditionelt blokbyggeri.

Mødet afholdes denne gang onsdag den 19. april 2006.

Afdelingsbestyrelsen vil have beboerne til at stemme om deres tidligere forslag om at gøre afdelingen til forsøgsobjekt for bestræbelserne for at angribe den almene boligsektor ved at give lejerne mulighed for at købe deres bolig.

Forskellen mellem vores vurderinger og afdelingsbestyrelsens har længe været store. Hvorfor køber lejere, der ønsker en ejerbolig ikke blot den et andet sted i byen. Det står dem jo frit for, og vil muligvis kunne forbedre klimaet i afdelingen.

Hvis salgstankerne gennemføres er det ikke realistisk, at særligt mange beboerne vil have en interesse for at stå som købere. Men et er sikkert. Det vil kunne øge vanskelighederne ved at få afdelingen til at fungere. Det vil f. eks. flytte beboerdemokratiet et skridt væk fra beslutningerne. Sælges der blot en bolig vil det nemlig være generalforsamlingen i ejerlejlighedsforeningen, der skal træffe mange af de beslutninger, der nu tages på afdelingsmøderne.

Og alt andet lige vil alene det at sikre alt papirarbejdet før den første bolig kan sælges være en bekostelig affære for lejerne.

Et andet forslag til mødet fra afdelingsbestyrelsens side går på, at man skal kunne møde med en anden beboers underskrift som en fuldmagt til at stemme ved afdelingsmøder. Et forslag, der alt andet lige er egnet til at fremme konflikter. At man tænker i sådanne baner viser, at man ikke har tiltro til, at beboerdemokratiet fungerer bedst ved at man fører en åben og fordomsfri debat på møderne, lader meninger bøje sig imod hinanden og tager beslutninger derefter.

Der er ikke nogen fornuft i at fremtvinge, at indarbejde et ”to-partisystem” i afdelingen, forstået på den vis, at man tvinger konfliktende beboergrupper til at mobilisere underskrifter forud for møderne.

Jyske Bank på taktisk tilbagetog i Landsretten

Tilbage i 2003 indbragte vi en sag for huslejenævnet for Thy/Mors omkring en fraflytning fra Jyske Banks ejendom Algade 28 i Nykøbing Mors.

I lejeaftalen var lejer pålagt meget omfattende vedligeholdelsesforpligtelser. F. eks. skulle hun efter kontrakten betale for udskiftning af gulvtæpper ved fraflytning, helt uanset om det var beskadiget og uanset boperiodens længde. Vi havde ikke set så grove krav tidligere - og i forhold til andre udlejere i Nykøbing Mors var kravenes omfang uhørte.

Jyske Bank forlangte på den baggrund, at en enlig lejer, der kun have boet i lejemålet i kort tid, skulle betale 15.588,15 kr. udover depositum til istandsættelse efter fraflytning.

Dertil kom, at Jyske Bank havde ladet kontrakten udforme som en formular, uden at anvende den autoriserede formular fra ministeriet. Det har nu vist sig, at det har været en voldsom brøler af dem. Når der anvendes en formularlignende kontrakt uden autorisation bortfalder alle særlige aftaler, der stiller lejeren dårligere end sædvanligt.

Huslejenævnet var enige i vores vurdering af lejeaftalen, mens boligretten ved en dom af 16. december 2003 gav banken medhold, men de nedsatte skønsmæssigt bankens krav til 8.000 kr.. Dog var en af rettens 3 medlemmer helt enig med os i sagen.

Nu er sagen afgjort i landsretten, hvor Jyske Bank skyndsomt valgte at tage en tilkendegivelse fra landsretten ved et retsmøde den 28. marts 2006 til efterretning, da de kunne forstå på landsretten, at retten var enige med os i, at der var tale om en ikke autoriseret formular.

Tilbagetoget har den virkning, at der foreligger et forlig i sagen - ikke en egentlig dom, men som vores advokat i sagen Bo Hansen fra Struer udtaler, så "skyldes det formodentlig at banken har et ønske om, at glemme sagen så hurtigt som muligt.". Forliget i landsretten betyder, at lejer kun skal betale for ødelæggelse ikke istandsættelse – hun skal derfor nu have udbetalt 3.348,25 kr.

Det er meget sandsynligt at der flere steder er boliglejere, der bor hos Jyske Bank, på tilsvarende kontrakter, som kan have glæde af at kende sagsudfaldet.

Mindre lejestigning i Jægerparken tjekkes

111 lejere i Jægerparken, Dalgas Alle 113 - 135 i Skive, har i mange år været dækket ind af en beboerrepræsentation, der er tilknyttet Lejernes LO.

De 111 lejemål er opdelt i 3 afsnit, der hver har sit eget budget. Den 30. marts 2006 varslede udlejer ejer lejestigning overfor 21 lejere i et af afsnittene. I alt varsles lejen hævet med 6.497,20 kr. i årlig lejestigning, Det betyder for den enkelte lejer omkring 30 kr. i månedlig lejestigning.

Vi har bedt ejer dokumentere nogle af udgiftsstigningerne og forventer i lighed med tidligere år, at eventuelle uenigheder løses ved forhandling. Det har været muligt de fleste gange de seneste 10 - 15 år.

Når lejestigningen ikke er større, skyldes det, at der i budgettet er udgifter, der faktisk falder.

Vi betragter grundet vores og beboerrepræsentanternes indsats gennem mange år ejendommen som velfungerende, når det gælder lejefastsættelsen. For udlejer ligger afkastet primært i, at lejerne betaler et afkast i forhold til de kreditforeningslån, der oprindeligt blev optaget ved opførelsen, selvom disse lån forlængst er afdraget. Og da der har været tale om et stabilt ejerforhold, hvor kapitalen ikke er forsvundet i f.m. en ejendomshandel, er der tale om et meget reelt kapitalafkast.

169 nye medlemmer i første kvartal af 2006

I første kvartal af 2006 er der kommet 169 nye medlemmer til. Dette dækker tal dækker lejere i regionens område, der har indmeldt sig i Lejernes Landsorganisation med undtagelse af lejere i Århus kommune.

39 - Silkeborg afdeling
34 - Herning afdeling
25 - Holstebro afdeling
18 - Viborg afdeling
18 - Skanderborg afdeling
16 - Skive afdeling
11 - Region/Djursland (uden egen afdeling)
8 - Thisted afdeling

M.h.t. Århus gælder, at den lokale organisation pt. ikke fuldtud er medlemmer af organisationen, men indgår i et samarbejdsforhold med os.

Så er dit ønske i stedet primært at støtte Lejernes LO som landsdækkende lejerorganisation har du mulighed for at kontakte en af de omkringliggende afdelinger af Lejernes LO, for der at høre nærmere.

Vi har selvfølgeligt det ønske, at lejerne samles i Lejernes LO, derved komme lejerne til at stå stærkere på landsplan. Vi håber derfor også, at Århus Lejerforening kommer fuldtud med igen.

Årsmøde i Rolstrupparken

Onsdag den 29. marts 2006 blev der holdt årsmøde i beboerrepræsentationen i Rolstrupparken i Nykøbing Mors. 15 af de 31 lejemål deltog i mødet, der blev holdt i fælleshuset.

Aktivitetsmæssigt har det været et rigtigt godt år. Der er hver uge spændende aktiviteter i fælleshuset, som et tilbud til lejerne. De fleste er oppe i alderen.

Lejernes LO har assisteret lejerne i byggeriet siden 1991. Det startede dengang med en huslejestrid med udlejeren Morsø Kommune, men i de mange år der er gået siden, har der været et positivt arbejde mellem Lejernes LO og udlejer.

Beboerrepræsentation i Herning

Lørdag den 8. april besøgte vi beboerrepræsentationen i ejendommen Monradsgade 19 - H. C. Ørstedsvej 38 i Herning. Det der umiddelbart slår en er, at der er tale om en ejendom fra den tidligere efterkrigstid, som ikke bliver holdt tilstrækkeligt ved lige.

Der har været problemer med kloakkerne, rottefængeren havde givet påbud. Der var et knækket tagnedløb, kælderen havde været vandskadet, der var fælles el-måler for en del af ejendommen, - men lejerne have aldrig set et el-regnskab o.s.v.

Samtalen handlede også om boligregulering, for lejerne vil gerne have, at lejevilkårene er rimelige og nogenlunde ligelige. Som det er nu, er der forskel på betingelserne for den enkelte.

Det med lejen skal vi se nærmere på, men det er en klar hæmsko, at der ikke er boligregulering i Herning. Lejerne står væsentligt mere "med hatten i hånden" end i det meste af det øvrige land.